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疫情的突袭,长租公寓的表现似乎差强人意,却也留下一记深深的思考,比起单一的盈利模式在对抗风险时做出的“小聪明”之举,或许真的是时候做出改变了!

 

2月12日,蛋壳业主维权群里,短短5分钟内,又有三位业主提交了自己被拖欠租金的进展,过程都大同小异,基本就是收到长租公寓运营方打来的要求免租的电话、短信,自己表示拒绝,但租金持续拖欠。

新的聊天记录显示住建委已经介入协调,但截止目前暂无进一步反馈。

与此同时,另一边的租户维权群,蛋壳租户们也正为房间面临强制收回而焦虑。因为迟迟拿不到公寓运营方应付的租金,很多业主已经无奈通知租户要强制收回自己的房子。

当下新冠肺炎疫情仍在持续,公众外出减少,外地务工者返程推迟,许多商业地产企业纷纷为场内租户推出减免租金等举措,面向个人租户的长租公寓运营者也饱受这样的期待。

蛋壳公寓确实发起了免租期的倡议,究竟是“借花献佛”还是“中饱私囊”争议犹存。但可以肯定的是,无论这个倡议是否得到响应,蛋壳公寓在实际行动上已经拒付了业主租金。这一举动着实惹怒了众多业主。

花不掉的关怀代金券

业主的愤怒不仅出于租金被拖欠,更出于这段客观上正在免除的租期并未惠及租户。

一份由业主提供的与蛋壳公寓客服沟通的电话录音显示,这位业主1、2月份的租金都无法按时到账。按照之前的沟通,蛋壳跟业主协商希望给予30天免租期。如果业主本人同意,那么1月的租金就可免掉。而现实是,这位业主不仅1月的租金没拿到,2月的租金也将遭无故拖欠,客服人员明确表示2月份租金暂停打款,再三追问下也未能说明理由。

上述业主还询问过自己房内的租户,得知所谓的30天免租期其实租客并未享受到。这是其无法接受蛋壳公寓免租期倡议的主要原因。

另一位业主提供的与租户沟通的截图也显示了相近的情况。

新地产财经曾向蛋壳公寓求证业主所述的情况是否属实,但截至发稿前对方尚未回复。

不过蛋壳对租客也并非毫无补偿,在2月10日发布的致租客的一封信中蛋壳方面表示,武汉租客可享一个月租金返还;武汉以外地区的租客,将依各地政府发布的延期返工天数享受相应的租金返还。然而,这笔所谓的租金返还却不是真金白银的退款,而是一张只能用于租客后期支付服务费、维修费等的“关怀代金券”。

租户小张(化名)提供的截图显示,其申请补偿的租金变成一张相当于10天租金的“关怀代金券”,可用于抵扣为期4个月的服务费。

也就是说,如果要消费掉这笔补偿的租金,小张还要继续与蛋壳“捆绑”4个月。而更让他无语的是,由于自己是年租,要续签,只能续签一年。

小张形容自己收到这张代金券时的心情是“非常气愤”,“跟没发一样”。

另一位自如租户小何(化名)遇到的问题比小张更棘手。

冻结的门锁与照常缴纳的房租

湖北籍的小何目前正在老家,此前一直正常缴纳房租,2月12日刚收到自如打来的电话,表示为了安全,将会把小何房间的门锁冻结,返程后可再行联系,为其安排房间隔离。但,房租一分不减。

小何表示看老家现在的情况,不知何时能解封,自如收回了房间的使用权,自己却还要为这间房子继续交房租,“这比涨租更过分吧”。

小何提到的涨租是近日连被爆出的自如公寓续签涨租金事件,多位租户爆料自如在疫情期间利用租客搬家不便等弱势抬涨租金,涨幅最高者超过38%,引起租客不满。但自如随后回应表示涨幅过高者为个案,2020年1月、2月自如房源的平均续约价稳定。

而针对小何等湖北籍租户的行为,自如也在2月7日发布的共抗疫情系列举措中做过公告,表示为保障广大租客的居住环境安全,将为重点管理城市返回的自如客第一时间协调14天的临时独居房源、免费居住。

自如发布的防控疫情举措截图

看上去是无私又科学的举措,可是为什么到了小何身上就“变质”了呢?小何未来的独居房源当真是14天免费居住吗?原来房子的租金到底应不应该继续交?

对于上述问题新地产财经曾联系自如询问,但截至发稿前尚未收到回复。不过同样是在2月12日,也就是自如通知小何门锁将会冻结的当天,其还在针对近期争议的最新回应中表示3月1日后返回并继续居住自如的租客将减免2月全月服务费,3月1日后还无法返回且暂时不考虑继续居住的租客,可办理无责退租,减免2月全月服务费。

但一个月服务费的减免显然无法解决小何的问题,真正让他(她)无法理解的是自己为何还要正常交房租。

北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧从法律角度分析,就小何遇到的情况看,因为房东(自如)冻结门锁致使租客无法正常使用房屋,这属于房东违约行为,租客有理由拒付房租。但如果还想继续租住下去,建议租客先行支付房租,后期可通过诉讼等途径实现追偿,因为此时租客已妥善履行了自身义务。反之如果租客拒不支付房租,则房东也可主张租客违约,届时双方就会出现较大争议点,不利于租客追偿。

此外对于蛋壳公寓拖欠业主房租的做法,郭韧也认为缺乏依据。疫情持续情况下,公寓运营方要求业主减免租金,可通过协商或诉讼途径实现,但无权擅自拖欠。

信誉的崩塌与经营模式的双重拷问

而不论公寓运营方的做法在法律上是否站得住脚,其在用户心中的信誉似乎已经崩塌。“关怀代金券”持有者小张表示以后不会跟蛋壳续约了,蛋壳业主小单(化名)则直说“如果这次能按合同解约,不仅不会再租给蛋壳,自如等长租公寓都不会考虑”。

小张还提到了以前租住自如的经历,因为隔断房被强拆,自己只能临时找房子搬家,后来投诉许久,才争取到一个月租金作为补偿。当时自如也曾主动为小张协调,但因周边房源都太贵,小张只能自己找。

当问起他(她)是否担心大量房源都在长租公寓手里或导致自己找不到心仪的房子,小张毫不在乎,“我爱我家,58同城等平台也有房子,和业主直接签,只不过需要给中介交点服务费,还有就是没有保洁,其他的基本一样”。

他(她)提到当初选择长租公寓就是因为装修好,家具电器一应俱全,坏了有人免费修。但碰上这么多次纠纷,那些服务对自己已经没什么吸引力了。

小单在自己的微博记录道:

“这次维权的同时,大家都开始建立无中介群,但其实都不会有太好的效果:不知道有出租信息是第一,时间对不上是第二,房东也都希望直租给租客,租客也希望不通过中介,可是这样的平台到目前还真是没有!巨大的市场空缺产生各种中介类型。”

“链家、我爱我家是一种,蛋壳、自如是一种,还有那种个体营业的”,“互联网这么发达,为什么就没有这么一个去中介平台?”

虽然蛋壳、自如相对传统中介已经有所升级,但通过小单的感慨能够感觉到,对于这种归根到底仍属二房东式的差价模式,用户早已苦不堪言。

当然必须指出,这些公寓运营商们在疫情期间,针对疫区防控无偿贡献房源表现出了极强的社会责任感,但在用户端、市场端,其呈现的服务水平和盈利水平仍处在一个怪圈。

合硕机构首席分析师郭毅表示,过去一段时间各地租金的上涨,尤其是一二线城市因为聚集了较多外来人口而呈现的租金涨势令长租公寓运营方较好地规避了风险,但这份稳健是因为市场推动,而非运营者自身的经营能力。长租公寓本身资金活跃,其所收入的租金一方面要缴纳业主房租,另一方面要用于开拓市场,寻找更多可以整租的房源,本身即面临日常的现金流压力。因此一旦出现意外事件,此类企业的抗风险能力非常弱。

一如本次疫情蔓延,一大批租客或为此事停止合租、提前退租,这将导致运营方后续几个月的营收大幅下滑,而其收房时多以一次性整租的方式签订合同,即使空置,也要向房东支付租金。因此在资金入口减少、出口不变的情况下,现金流实在难以为继。

或许也正因如此,运营者在突发事件下只能想出对上克扣租金、对下变相照常收租这类“双向薅羊毛”的办法。

不过郭毅也指出,疫情过后,长租公寓的经营者或也将更谨慎地克制自己对于规模的追求和对利润空间的“透支式”需要。这些运营者更应了解客户的需求,在满足客户需求的基础之上,从服务端争取更高的附加值收益,实现自身运营和服务的良性循环。

疫情似乎放大了长租公寓的丑态,但希望这场危机能让更多的运营方意识到风险所在,将经营策略聚焦于更长尾的服务端,而不是只陷在一买一卖地赚差价和不计后果地圈房源泥潭之中。

王晗玉/文 (责编:高雅)

编辑:王晗玉
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